Regelmatig krijgen wij vragen binnen van verhuurders en huurders. De meest gestelde vragen (en bijbehorende antwoorden) hebben wij voor uw gemak op een rij gezet.
Wat is huurbescherming?
Zowel huurders van woonruimte als huurders van bedrijfsruimte (onder meer detailhandel, restaurant- hotelhouders) genieten huurbescherming. Deze bescherming bestaat uit twee elementen: opzeggingsbescherming en huurprijsbescherming. Dit betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan opzeggen en dat er beperkte mogelijkheden zijn om de huurprijs te verhogen.
Ik heb geen getekende overeenkomst met de eigenaar van het pand, maar ik betaal wel elke maand de huur. Is er dan sprake van een huurovereenkomst?
Volgens artikel 7:201 van het Burgerlijk wetboek is huur de overeenkomst waarbij de verhuurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik geeft en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. De wet vereist niet dat er een schriftelijke huurovereenkomst bestaat, dus wanneer er niets op papier staat kan er alsnog sprake zijn van een huurovereenkomst. Van belang is of een zaak in gebruik wordt gegeven en of daarvoor een tegenprestatie wordt verricht. De afspraken tussen partijen moeten voldoende bepaalbaar zijn. Het gehuurde moet voldoende gespecificeerd zijn, maar de tegenprestatie ook. Vaak is dit een geldbedrag, maar een verplichting in natura is ook mogelijk.
Wat is een wettelijke opzeggingsgrond?
Verhuurders van woonruimte of bedrijfsruimte mogen de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Zij hebben hiervoor een wettelijke opzeggingsgrond nodig.
Voor een bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) geldt dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen mag opzeggen wanneer er sprake is van slechte bedrijfsvoering en/of dringend eigen gebruik. Heeft de huurovereenkomst tien jaar geduurd, dan komen er nog twee wettelijke opzeggingsgronden bij. De eerste is het niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (niet zijnde een wijziging van de huurprijs). Ook mag de verhuurder opzeggen wanneer hij een krachtens het bestemmingsplan geldende bestemming wil verwezenlijken.
Voor een woonruimte gelden de volgende limitatieve opzeggingsgronden:
- Slecht huurderschap;
- Indien in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de verhuurder zelf in de woning wil gaan wonen;
- Dringend eigen gebruik – verkoop van de woning valt hier niet onder;
- Niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (niet zijnde een wijziging van de huurprijs of servicekosten);
- Verwezenlijking van een op het verhuurde liggende bestemming.
Verhuurders let op: een opzegging door de verhuurder is nietig (niet rechtsgeldig) wanneer daarin niet de wettelijke gronden zijn vermeld die tot de opzegging hebben geleid (artikel 7:271 lid 4 BW en artikel 7: 294 BW).
Wanneer geldt de huurbescherming niet?
Voor zowel bedrijfsruimte als woonruimte gelden enkele uitzonderingen.
Huurbescherming bij bedrijfsruimte
Wordt een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte aangegaan voor een periode van korter dan twee jaar, dan zijn de bepalingen omtrent huurbescherming niet van toepassing. Dit betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen om welke reden dan ook. Een wettelijke opzeggingsgrond is dan niet vereist.
Huurbescherming bij woonruimte
Voor woonruimte geldt dat er geen opzeggingsbescherming bestaat wanneer een tijdelijke huurovereenkomst met de huurder is gesloten. Dit zijn huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor:
- een periode van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woonruimte;
- een periode van maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woonruimte, zoals een studentenkamer.
Deze huurovereenkomst eindigt wanneer de huurtermijn is verstreken en hoeft de verhuurder niet op te zeggen.
Er geldt wel een aanzegplicht (artikel 7:271 lid 1 BW). De verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huurtermijn afloopt. Dit moet minimaal één maand van tevoren gebeuren, maar niet eerder dan drie maanden vóór de dag waarop de huurtermijn afloopt. Wanneer de verhuurder niet (tijdig) waarschuwt geldt een zware sanctie: de huurovereenkomst eindigt niet, maar loopt voor onbepaalde tijd door.
Huurbescherming bij kantoorruimte
Voor het huren en verhuren van een kantoorruimte geldt een ander huurrechtelijk regime. Partijen hebben onderling een grote vrijheid om afspraken te maken over de invulling van de huurovereenkomst. Huurders van een kantoorruimte hebben geen huurbescherming. Wel kent de wet deze huurders ontruimingsbescherming toe (artikel 7:230a BW).
Staat uw huurrechtelijke vraagstuk er niet bij?
Voor al uw huurrechtelijke vragen kunt u contact opnemen met één van onze gespecialiseerde huurrecht advocaten via 0546 575 988 of info@muldervangeel.nl.
