Stel, u loopt als huurder letselschade op door een gebrek aan het wooncomplex. Welke juridische mogelijkheden zijn er om de verhuurder hiervoor aansprakelijk te stellen? Het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) biedt een aantal mogelijkheden. Wij vertellen u er graag meer over.
Aansprakelijkheid voor opstallen
Artikel 6:174 BW biedt de eerste mogelijkheid om verhuurders aansprakelijk te stellen. Dit artikel regelt de aansprakelijkheid voor opstallen (bouwwerken). Een huurcomplex is een opstal in de zin van dit artikel. Het artikel bepaalt dat de bezitter (de verhuurder) van een opstal aansprakelijk is voor de schade die voortvloeit uit een opstal dat niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen. Wanneer voldoet een opstal niet aan de vereisten die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen? Dit hangt uiteraard af van de omstandigheden van het geval. Uit vaste rechtspraak blijkt dat een aantal factoren relevant zijn voor de beoordeling of een opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen. Voor huurgebreken zijn de onderstaande factoren relevant:
- Wat is de kans dat er gevaarlijke situaties ontstaan?
- Welke onderhouds- en/of veiligheidsmaatregelen mogen verwacht worden van de verhuurder
om het gevaar te voorkomen?
Achterstallig onderhoud of gebrekkige veiligheidsmaatregelen
Door achterstallig onderhoud kan een huurder letsel oplopen, doordat bijvoorbeeld een automatische deursluiter in de portiek van het wooncomplex niet naar behoren functioneert, of wanneer een
loszittende drempel niet wordt vastgezet. Van een verhuurder mag verwacht worden dat hij een defecte automatische deursluiter repareert en een loszittende drempel vastzet.
Veiligheidsmaatregelen zijn eveneens belangrijk om aansprakelijkheid te bepalen. Wanneer bijvoorbeeld de vloer van de portiek van het huurcomplex tijdens het schoonmaken glad is, dan is de
verhuurder in beginsel niet aansprakelijk wanneer hij waarschuwt voor het gevaar van een gladde vloer. Uit vaste rechtspraak blijkt dat een gladde vloer in beginsel geen gebrekkige opstal is in de zin van artikel 6:174 BW. Dit kan dus anders zijn wanneer er niet wordt gewaarschuwd voor een gladde vloer middels een waarschuwingsbord.
Letselschade door een huurgebrek
Artikel 7:208 BW biedt de tweede mogelijkheid om verhuurders aansprakelijk te stellen. Dit artikel bepaalt dat de verhuurder de (letsel)schade moet betalen die is ontstaan door het huurgebrek. De verhuurder is aansprakelijk wanneer het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan hem kan worden toegerekend. De verhuurder is ook aansprakelijk wanneer het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst al bestond en hij het gebrek kende of had moeten kennen.
Bovendien is de verhuurder aansprakelijk wanneer hij bij het aangaan van de huurovereenkomst aan de huurder liet weten dat het huurcomplex het gebrek niet had, terwijl hij het gebrek kende of had moeten kennen. Het artikel vereist dus dat het gebrek aan de verhuurder moet worden toegerekend en dat hij het gebrek kende of dat hij het gebrek behoorde te kennen. Daar komt nog de vraag bij of de verhuurder bijvoorbeeld verwijtbaar heeft gehandeld (toerekenbaarheidsvereiste). Hiervan kan sprake zijn wanneer hij zijn plicht niet nakomt om noodzakelijk onderhoud aan het huurcomplex uit te voeren. Voor het kenbaarheidsvereiste is het noodzakelijk dat u als huurder het gebrek tijdig bij de verhuurder meldt. Wat tijdig is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Het is bewijstechnisch van belang dat het gebrek schriftelijk gemeld wordt. Wanneer de verhuurder bijvoorbeeld de loszittende drempel na meldingen van huurders niet vastzet, dan is hij in beginsel aansprakelijk voor de schade als het gebrek ook aan hem kan worden toegerekend.
Beroep op beide mogelijkheden
Uit vaste rechtspraak blijkt dat op beide mogelijkheden (gelijktijdig) een beroep kan worden gedaan. Theoretisch gezien lijkt een beroep op artikel 6:174 BW eenvoudiger, aangezien de vereisten van toerekenbaarheid en kenbaarheid van het gebrek niet zijn vereist. Van artikel 6:174 BW kan echter in de huurovereenkomst worden afgeweken, aangezien het een artikel is waar partijen bij een contract (huurovereenkomst) van kunnen afwijken. De verhuurder kan een beroep op artikel 6:174 BW dus uitsluiten in een huurovereenkomst. Van artikel 7:208 BW kan voor de verhuur van woonruimtes niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De verhuurder kan dus een beroep op artikel 7:208 BW niet uitsluiten in de huurovereenkomst.
Meer weten? Wij denken graag mee
Heeft u letselschade opgelopen door een huurgebrek en wilt u onderzoeken wat de mogelijkheden zijn in uw specifieke situatie, neem dan nu kosteloos contact op met mr. J. (Julian) Abma op 06 45 50 51 77 of MulderVanGeel op 0546 575 988.
