Advies P-G aan de Hoge Raad van 30 september 2021
Sinds de uitbraak van het coronavirus zijn veel procedures gevoerd waarbij huurders van een bedrijfsruimte (7:290 BW) in kort geding of in bodemprocedure hebben verzocht om een tijdelijke huurprijsverlaging. In de rechtspraak is dit door huurders veelal met succes gedaan. De huurprijsvermindering is dan gestoeld op twee juridische gronden, zijnde vanwege een gebrek (artikel 7:204 BW), of wegens een onvoorziene omstandigheid (artikel 6:258 BW).
In de rechtspraak wordt veelal aangenomen dat de coronacrisis een gebrek oplevert. De overheidsmaatregelen maken immers dat sprake is van een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen (en derhalve juridisch geldt als een gebrek). Indien sprake is van een gebrek, kan de huurder een huurprijsvermindering afdwingen op grond van 7:207 BW. Van voornoemde wettelijke bepaling kan echter contractueel worden afgeweken hetgeen ook vaak wordt gedaan. Mede hierdoor geldt een beroep op de onvoorziene omstandigheid (6:258 BW) als een belangrijk wapenfeit voor een huurder om vanwege de coronamaatregelen een huurprijsvermindering af te dwingen.
In de lagere rechtspraak is langzamerhand wel duidelijk hoe rechters over voornoemd vraagstuk denken, maar nu is sprake van een advies van de Procureur-Generaal aan de Hoge Raad over de wijze waarop de Hoge Raad de hierover gestelde prejudiciële vragen moet beantwoorden. Kort samengevat is het advies aan de Hoge Raad dat de door de overheid opgelegde maatregelen ervoor zorgt dat het gehuurde de huurder niet het genot verschaft dat de huurder van het gehuurde mag verwachten. Kortom, er is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:207 BW die, voor zover hier contractueel niet van is afgeweken, de weg vrijmaakt voor een huurprijsvermindering. Ten aanzien van een beroep op de onvoorziene omstandigheid (6:258 BW) luidt het advies dat in het geval van vóór de coronacrisis overeengekomen huurovereenkomsten de pandemie en haar gevolgen geldt als een onvoorziene omstandigheid die kan meebrengen dat de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de huurprijs mag verwachten.
Goed nieuws voor de huurders en voor de verhuurders reden te meer om goed naar de huurovereenkomst te kijken. Hebt u vragen over de (on)mogelijkheid tot een huurprijsvermindering ten gevolge van de coronacrisis, of anderszins op het gebied van het huurrecht neem contact op met één van onze gespecialiseerde huurrecht advocaten op www.muldervangeel.nl of 0546 575 988.
