Inleiding
Vanaf 15 december 2020 zit Nederland in de strengste lockdown tot nu toe. Naast restaurants en cafés dienen ook winkels, theaters en bioscopen hun deuren te sluiten.
Het coronavirus heeft voor veel bedrijven een grote impact op de bedrijfsvoering. Werknemers moeten zoveel mogelijk thuiswerken, er mogen minder klanten worden ontvangen of ondernemers dienen hun bedrijf van overheidswege te sluiten. Sommige ondernemers genereren al maanden geen omzet meer.
De sluiting van overheidswege is met name voor horecaondernemers een aanleiding geweest om met de verhuurder in gesprek te gaan over een huurprijsvermindering of huuropschorting. Sommige ondernemers hebben zelfs een procedure tegen de verhuurder aangespannen om dit in rechte af te dwingen.
Hoe gaan rechters hiermee om?
De algemene lijn in de rechtspraak is dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel, een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert dan wel een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Dit betekent dat de huurder in beginsel recht heeft op een daaraan evenredige huurprijsvermindering of dat de rechter de huurovereenkomst kan wijzigen of (gedeeltelijk) ontbinden.
De tot op heden gevoerde procedures over de invloed van de coronamaatregelen op de huurbetalingsverplichting zijn met name kort geding procedures geweest. In een kort geding procedure is het de rechter niet toegestaan om de inhoud van de huurovereenkomst te wijzigen of de huurprijs te verminderen. In kort geding kan daarom geen huurprijsvermindering worden toegewezen maar enkel de opschorting van de huurbetalingsverplichting.
Delen van de pijn
Indien de huurder zijn bedrijf geheel heeft moeten sluiten, lijken rechters het redelijk te vinden dat huurder en verhuurder de pijn delen. Dit houdt in dat de huurder slechts 50% van de huur dient te betalen en het overige deel van de huur mag worden opgeschort. Op het moment dat er geen sprake is van een algehele sluiting maar de ondernemer kan aantonen dat er minder omzet is gerealiseerd, kan een ander verdelingspercentage worden toegepast. Zo diende een hotelier voor de maand september 2020, 75% van de huur te betalen en voor de periode van oktober 2020 tot en met februari 2021, 60% van de huur.
_________________________________________
1 Rechtbank Amsterdam 9 oktober 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:4924, Rechtbank Rotterdam 18 juni 2020,
ECLI:NL:RBROT:2020:5585. Zie tevens Rechtbank Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 en
Rechtbank Midden-Nederland 9 december 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:5330.
2 Rechtbank Amsterdam 11 november 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5697, Gerechtshof Amsterdam 14 september
2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604; event- en congrescentrum, tijdelijk gesloten, daarna exploitatiebeperkingen,
Rechtbank Amsterdam 29 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3730; kledingwinkel, huurder heeft zelf besloten
winkel geheel te sluiten.
Slechts uitstel van betaling en geen afstel!
Het opschorten van de huur is enkel een uitstel van betaling en geen afstel. Dit betekent dat de huurder later alsnog de volledige huur aan de verhuurder dient te voldoen. De huurder kan dit voorkomen door hierover afspraken te maken met de verhuurder of een bodemprocedure te starten. In een bodemprocedure kan om een definitieve huurprijsvermindering worden gevraagd.
Het is echter afwachten hoe bodemrechters met een dergelijke vordering om zullen gaan en of zij de huuropschorting zullen omzetten in een definitieve huurprijsvermindering.
Zodra hierover enkele uitspraken zijn gepubliceerd, zal op onze website een corona-update volgen.
Niet uit eigen beweging de huur opschorten
Het valt af te raden om als huurder zonder overleg en uit eigen beweging de huur op te schorten. Een huurder die dit wel heeft gedaan, kreeg van de rechtbank Limburg een tik op de vingers. Volgens de rechter heeft huurder de verhuurder voor het blok gezet, door zonder vooraankondiging of overleg de huurbetaling stop te zetten. Hiermee heeft huurder de verhuurder gedwongen om huurder in rechte te betrekken. Huurder moest de door verhuurder gemaakte juridische kosten van ruim € 10.000,00 vergoeden.
Vragen?
Heeft u een vraag over het opschorten van uw huurbetalingsverplichting?
Neem dan contact op met één van onze gespecialiseerde huurrecht advocaten via 0546 575 988 of info@muldervangeel.nl.
_________________________________________
Rechtbank Amsterdam 11 november 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5697.
Muldervangeel.nl
Rechtbank Limburg 19 juni 2020, ECLI:NL:RBLIM:4399.
